El volumen de ventas de apartamentos se desplomó un 71% interanual en enero hasta los $6.2 mil millones, según un informe que la empresa de datos MSCI Real Assets compartió con Multifamily Dive
A pesar de la fuerte caída, las transacciones siguen muy por encima de los $1 mil millones y $2 mil millones publicados en el mes siguiente a la crisis financiera mundial de 2007-2009. Los precios de los apartamentos cayeron un 4.6% interanual en enero y un 10.3% desde julio, cuando comenzaron las caídas. Sin embargo, las valoraciones en los mercados públicos mejoraron un 9.4% desde diciembre, según MSCI.
Tanto los apartamentos de jardín (vendidos por $3.7 mil millones) como los apartamentos de gran altura (vendidos por $2.5 mil millones) vieron caídas interanuales de dos dígitos, según MSCI. Las propiedades de jardín estuvieron un 59% por debajo del promedio de enero en los cinco años anteriores a COVID-19, mientras que los apartamentos de gran altura bajaron un 33% desde ese período.
Análisis: El aumento de las tasas de interés, que alcanzaron el 5.5% en el cuarto trimestre, está detrás de la desaceleración del mercado. Con tasas de capitalización por debajo de las tasas de interés, las tasas de capitalización de jardines se encontraban en 4.7% en enero y los activos de mediana y alta altura en 4.6%, los inversionistas tendrían que pagar más por la parte de deuda de la estructura de capital que por el segmento de capital propio.
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Cuando los compradores pagan más por la deuda, cuentan con el crecimiento de los ingresos. Sin embargo, RealPage informó que la demanda de apartamentos cayó negativamente año tras año en el cuarto trimestre, lo que dificulta su logro. En ese clima, las tasas de capitalización deben aumentar antes de que se abra el mercado. Cody Kirkpatrick, director gerente del grupo de Capital Estructurado y JV Equity de Berkadia con sede en la ciudad de Nueva York, lo llama «un período de ajuste».
«Estamos viendo que todavía hay una brecha entre la oferta y la demanda», dijo Kirkpatrick.
Algunos propietarios pueden tener una estructura de capital que los obligue a poner activos en el mercado, o pueden enfrentar un riesgo de refinanciamiento. De lo contrario, la mayoría de las empresas se mantienen firmes.
«Los grupos realmente no están buscando vender activos en este mercado a menos que tengan un evento forzado», dijo Kirkpatrick.
Eventualmente, más propietarios pueden verse obligados a vender. Aún así, Mike Madsen, vicepresidente de adquisiciones y economía en RealSource Properties con sede en Salt Lake City, Utah, no ve que el mercado de compradores dure mucho tiempo.
