El Tribunal Supremo de España ha sentado un precedente trascendental al respaldar el poder de las comunidades de vecinos para prohibir la presencia de pisos turísticos dentro de sus edificios. La Sala de lo Civil ha determinado que si una comunidad de propietarios ha prohibido las actividades económicas en las viviendas del inmueble, esa restricción se extiende también a estos apartamentos destinados al turismo.
Limitando la proliferación de pisos turísticos
Si bien la regulación de la presencia de pisos turísticos en pueblos y ciudades recae en los ayuntamientos españoles, esta decisión del Tribunal Supremo introduce una nueva vía para controlar la expansión de estas viviendas: a través de las comunidades de vecinos. La resolución del caso de dos comunidades, una en Oviedo y otra en Donosti, respalda la prohibición que ambas establecieron respecto a los pisos turísticos en sus respectivos edificios al vetar las actividades económicas en los mismos.
Un precedente fundamental en la regulación turística
En palabras de los jueces, «el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica». Esta determinación sienta un precedente importante y redefine el panorama para las viviendas destinadas al turismo.
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El desafío de cuantificar las viviendas turísticas
Asi mismo, determinar el número exacto de viviendas turísticas en España representa un desafío. Si bien la última estadística disponible del INE señala 305,316 en todo el país, con una concentración especial en regiones como Andalucía, Comunidad Valenciana y en ciertas provincias, existen viviendas ilegales que escapan a estas cifras. Se estima que en Madrid solo, podrían superar las 24,000 viviendas ilegales, según algunas estimaciones.
El poder de las comunidades de vecinos
Dos casos emblemáticos llegaron a la Sala Civil del Supremo, resaltando el poder de las comunidades de vecinos para detener la proliferación de los pisos turísticos. En uno de ellos, los vecinos del rascacielos La Jirafa de Oviedo se enfrentaron a una empresa que buscaba alquilar dos viviendas como residencia turística de lujo, desafiando los estatutos de la comunidad. Similar fue el caso en Donosti, donde una comunidad de propietarios cerca del río Urumea prohibió en sus estatutos el uso de viviendas para actividades económicas, incluyendo el alquiler turístico.
Respaldando el poder de las comunidades y la ley vigente
Estos conflictos llegaron al Tribunal Supremo, que respaldó a ambas comunidades de vecinos frente a las empresas interesadas en explotar estos pisos turísticos. Desde 2019, la ley permite a las comunidades limitar o condicionar las actividades que se realizan en las viviendas, incluyendo las de índole económica.
Una Decisión con Amplias Implicaciones
Asi mismo, el Tribunal Supremo determinó que la explotación de pisos turísticos puede considerarse una actividad económica susceptible de ser vetada si así lo establecen los estatutos de la comunidad. La validez de esta prohibición estatutaria no fue objeto de debate, dejando en claro que estas actividades comerciales entran en conflicto con las normativas internas de las comunidades.
Un nuevo paradigma en la regulación de viviendas turísticas
Sin duda, las normativas municipales respaldan esta facultad de prohibición en los estatutos comunitarios. Por ejemplo, el decreto del Principado de Asturias del año 2016 establece la obligatoriedad de solicitar permiso a la comunidad de vecinos para operar un piso turístico. En definitiva, esta decisión del Tribunal Supremo marca un hito significativo en el control y regulación de las viviendas destinadas al turismo en España. Las comunidades de vecinos, respaldadas por la ley, tienen ahora el poder de vetar estas actividades económicas en sus edificios, influyendo directamente en la dinámica del mercado de alquileres turísticos
